Venu du XIVe siècl, ce terme est un dérivé, avec le suffixe adjectival -er, de l’ancien français viage « cours, durée de la vie », composé de vie avec le suffixe -age.
Le principe de la vente en viager est simple. L’acheteur ne verse pas la totalité du prix du logement en une fois. À la place, il verse une rente mensuelle au vendeur jusqu’au décès de ce dernier. L’acheteur ne peut occuper le logement qu’une fois que le vendeur est décédé, sauf si celui-ci décide de libérer le logement immédiatement.
Mais la vente en viager comporte des risques, parfois méconnus.
Pour bien vendre votre bien, une bonne estimation du prix est nécessaire.
N’oubliez jamais, dans le contrat de vente, de prévoir une répartition des charges :
- Dans le système de la vente en viager, le vendeur devient techniquement locataire de son propre logement.
- L’acheteur, lui, a le statut de propriétaire.
- Sans clause de répartition des charges, c’est donc à lui de payer les travaux !
À noter : n’oubliez pas non plus de vous entendre avec le vendeur sur la question des impôts locaux. Que ce soit l’acheteur ou le vendeur qui paie ces taxes, il faut impérativement que cela soit précisé sur le contrat, pour éviter les litiges.
À défaut de précision dans le contrat, la répartition des frais (impôts et charges) se fera conformément aux dispositions des articles 605 et suivants du Code civil(relatives à l’usufruit).
Pour éviter de payer trop de taxes, certaines personnes tentent d’acheter en viager à des ascendants directs, ou à des oncles et tantes :
- De cette manière, au décès des aïeux, ils pensent pouvoir hériter du bien immobilier sans avoir à payer de succession.
- Pas de chance, les inspecteurs des impôts connaissent bien cette technique, qui leur est enseignée dès leurs premières années d’études.
- En jouant ainsi avec le feu, vous risquez un redressement fiscal important, qui vous fera perdre tout l’argent que vous pensiez économiser, voire plus !
Bon à savoir : une autre erreur commune est de sous-estimer la valeur du bien, afin de minimiser le montant du bouquet, c’est à dire du premier versement effectué par l’acheteur au vendeur, et du loyer mensuel. Cette technique est également bien connue des agents du fisc !
Tous les contrats de viager prévoient la possibilité que le loyer soit, tous les ans, révisé à la hausse :
- Cette révision se fait en fonction d’un indice de référence.
- Cet indice est en général l’indice de référence des loyers (IRL) de l’INSEE.
- Toutefois, il est possible, et légal, que l’indice de révision du loyer soit différent :
- indice des prix à la consommation (IPC), qui prend en compte l’inflation et permet de calculer, entre deux périodes, la variation des prix des produits consommés par les ménages ;
- indice du coût de construction des immeubles à usage d’habitation (ICC).
- Ces indices ne sont pas fixes. Leurs variations sont disponibles sur le site de l’INSEE.
- Méfiez-vous donc des loyers peu élevés, qui peuvent avoir un fort indice de hausse annuelle.
- Le mieux est encore de comparer différents contrats, afin de choisir la solution la plus adaptée à votre situation financière.
